윤석열 대통령 당선에 따른 향후 부동산 정책 공략에 대해서 관심이 많아 졌네요.
최근 거래량이 낮은것은 매수, 매도의 확신이 없어서 조용하다. 지금 전세거래도 낮아진다.
즉, 대선이 지나갈때 까지 가다렸다가 분위기를 보고 실소유자 및 투자물량이 움직일 것이라고 예측이 되었습니다.
목차
1. 재건축, 재개발의 시대
2. 30년된 1기 신도시를 노려라.
대선전까지는 부동산 거래량이 역대 최저 였고, 대선 이후 분위기 파악 후 신규 매매나 부동산 거래가 늘 것으로 예상됩니다.
대선 이후 부동산 정책이 어떻게 바뀔지 알아 볼게요. 이미 재건축 시장은 부동산 시장에 반영되어 가격이 반영되고 있습니다. 시장의 기대감에 압구정 현대아파트 63평은 는 재건축의 기대감에 100억도 바라보고 있습니다.
재건축, 재개발의 시대
윤석열 대통령의 250만 가구 공급의 목표 입니다. 특히, 윤석열 당선인의 민간 주도 200만호로 주도하겠다라는 목표입니다.
강남에서 부터, 경기도 일대(동탄까지)에는 산 말고 빈땅이 없습니다. 3기 신도시 까지 100만호가 들어올 땅이 없습니다.
그래서 신규 아파트 건설보다는 기존 아파트의 재건축, 개발을 통한 규제완화가 핵심 입니다.
1기 신도시(분당, 일산 등) 재건축 공략이 더 날아갈 것으로 보입니다. 1기 신도시의 가구는 27만 가구입니다.
재건축, 재개발 정비산업이 더 날아갈 것이다.
재건축의 속도전을 위해서 안전진단의 규제 완하가 핵심 입니다.
윤석열 후보의 공략은 안전진단의 규제를 없애겠다는 부동산 공략을 내세웠으나, 완전 제거 보다는 규제 완하로 진행 할 것으로 보입니다. 목동과 같이 재건축 아파트가 속도전을 낼 수가 있습니다.
1차는 민간업체에서 실시하며, 2차는 한국건설기술연구원 및 국토안전관리원에서 실시합니다.
이는 법으로 규정되어 있어서, 국회 통과를 위해 거소야대의 국회에서 법을 바꾸기는 어려울 것으로 예상합니다.
그래서 대통령이 고시할수 있는 시행령을 통해 국토교통부 고시의 안전진단 가중치를 낮출 가능성이 있습니다.
예전처럼, 구조안전성을 낮출 수 있습니다.
또한, 재건축 초과이익환수제를 없앨 것으로 보입니다. 재건축이후에 초과이익 발생시 세금을 내는 것인데, 형평성과 시기의 문제가 있습니다.
30년된 1기 신도시를 노려라.
6월 선거를 대비하여, 민심의 표를 더 얻기 위해서 부동산 정책이 더 나올 것이며, 긍정적인 부동산 정책에 따른 매물을 더 거더들일 수가 있습니다. 예를 들어, 오세훈 시장은 35층 이상 규제를 풀겠다 라는 의지도 보여주고 있습니다.
정비구역지정에서 좋바원 분양까지 약 6~7년이 걸립니다.
초과이익환수제가 없어진다고 해도 관리처분인가까지 그 다음 정권으러 넘어 갈 수 있습니다.
관리처분인가를 앞두고 있는 아파트는 혜택을 못 볼 수가 있습니다. (지금 실시하는 구역을 찾아야 합니다.)
지금 정비구역을 실시하는 아파트를 찾고, 꾸준히 지켜볼 필요가 있다.
특히, 용적률이 낮을경우(용적률 150%이하) 투자의 가치가 더 높아 보이며, 30년 이상된 아파트를 찾아야 합니다.
재건축 아파트의 기간은 8년으로 장기간으로 봐야 합니다.
마포 - 성산동 성산시영 (용적률 148%)
청량리동 미주
장위동
월계동 월계미성미룡삼호
상계동 상계주공
중계동
분당 양지마을
1기 신도시 재개발 특별법 조정시, 분당 뿐만 아니라, 삼본, 중동, 여의도, 평촌, 일산, 분당을 눈여겨볼 필요가 있다.
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