부동산 이기는 투자, 불변의 법칙 (feat. 갭투자, 소액투자)

올해 금리 하락이 예상되고, 소액투자를 위한 갭투자 기회도 많을 것으로 예상됩니다. 

가치 있는 물건을 사고 오래 보유한느 것 부자가 되기위해 가야할 방향 같네요

 

그럼, 오늘은 청울림님의 부동산에서 이기는 투자, 불변의 법칙을 소개하고자 합니다.

 

목차

1. 부동산은 타이밍이다.
2. 공급으로 부동산 시세를 파악하라.
3. 부동산 투자 방법
4. 투자 직전에 하는 질문

 

 

 

부동산은 타이밍이다.

 

 

부동산의 흐름을 보고, 부동산은 타이밍이다

매주 KB 부동산에서 매매가격 지수 제공을 보고, 사야하는 시점과 팔아야 한느 시점을 구분해야 한다.

 

지역불 수요와 공급은 다르다. 

가계 부채, 경기, 금리 요인은 나라전체의 변화로 크게 신경 쓰지 않는다. 

 

부동산은 공급이 중요하다.

 

항상 새집의 수요는 증가한다. 결혼, 이혼, 분가, 소득 상승에 따른 새집 수요는 늘어나고,

공급은 대내외 경제상황, 정부정책, 지역별 주택 경기에 따라 변한다.

 

 

 

신규 주택 수요는 : 0.7% ~ 1% 인구 수준이다.

새 아파타의 숫자는 지역인구의 0.56% 정도 수준이다. 

 

예를들어,  250만명의 대구의 12,500채 (0.5% 공급이 이루어져야 한다.)

우리나라 주택 보급율은 100%가 넘지만, 매년 40만채 가량 신규주택 공급이 되어야 한다.

 

 

 

 

 

 

공급으로 부동산 시세를 파악하라

 

부동산 가격은 공급이 주도한다. 

공급의 영향은 절대적이다. 

지역별로 이 공급의 영향으로 다르게 나타난다.

 

 

창원은 2017-19년 공급이 과잉했고, 향후 산업활동이 호라발해질 수 있다.

부동산에서, 항상 계절이 있다.

 

물극필반 - 사물의 전개가 극에 달하면 상황은 반드시 반전된다.

 

 

공급이 부족하면 집값은 반드시 오른다.

 

투자 유망 지역을 찾을때도 당연히 공급부터 봐야한다.

봄이 되는 지역을 찾자 → 좋은 입지를 고르고 → 호재가 있는것을 찾자

 

전세가격 추이 통화량을 살펴야 한다. 

30년간 전세가격은 상승해왔고, 연평균 7%가 넘는다.

전세가가 주택률보급률보다 통화량 증가(인플레이션)과 관계가 깊다

 

통화량 증가는 전세 상승과 연관이 있다.

 

먼저 심을수록, 많이 심을수록, 보다 튼튼한 묘목을 심을수록 경제적 달성을 앞당길 수 있다.

 

 

 부동산 투자 방법

 

1. 투자 결정

① 급매만 산다. 최소한 1000만원은 싸게 사야 한다

② 실거주 여권이 좋아야 한다 (교통, 학교, 상권 좋은 곳)

③ 전세가율 80% 이상, 매매와 전세가 차이 3000만원 이하

④ 20평대 아파트 방 2개 보다 방 3개가 좋다

⑤ 전세물량이 매우 부족한 지역과 단지 일 것.

     전세가 부족해야 쫓기지 않는다

⑥ 가급적 15년 넘지 않는 아파트, 15년 넘었더만 반드시 수리된 물건을 찾아라

⑦ 실 투자금을 최대한 줄인다. 목표는 2000만원 이하로 갭투자 해야한다.

 

 

2. 손품 팔기

① 네이버 지도

② 네이버 부동산

③ 국토교통부 아파트 실거래가

④ KB 부동산 시세

     -. 지역구별 시세 조회 가능 (대전 서구 - 도인동 > 둥산동 > 만년동 > 월평동)

     -. 해당동 이상의 매물 정하기

     -. 해당동 아파트 정렬하기

 

 

3. 아파트 전수조사

 

① 네이버 매물지도 (500세대 이상, 20평형대 아파트)

② 지역별로 높은 전세가 아파트 검색 (아실)

 

 

4. 나만의 관심 물건리스트 만들기

① 10곳 정도 리스트 만들기

② 국토교통부 실거래가 (최근 실거래라, 과거 실거래, 거래량 분석)

 

이런 부동산을 찾아야 한다.

 

 

5. 실제 투자 물건 현장 조사하기

① 급매 찾기 - 중간층 가격이 1층 가격 일때, 평균보다 10%싼 가격

② 부동산 전화

    -. 최근 매매가와 전세가 흐름

    -. 매매와 전세 매물수 파악 및 각각의 가격

    -. 교통, 학군, 편의성

    -. 내가 원하는 매매가와 전세가로 거래 가능한지 확인

③ 매물 직접 점검하기

    -. 적극적으로 삶 어필하기

       채광과 조망, 습기, 곰팡이 (베란다, 수납장), 수납공간은 많은지, 물(급수, 배수), 보일러 연식(10년 정도),

       전열기, 방문, 마루상태 

 

6. 매매가 조율하기

부동산에 할인을 2배로 요청하기 (500만원 할인 - 200만원 할인)

 

7. 전세가 종류하기

높은 금액으로 전세 놓고 시세차를 줄이기.

 

 

저평가된 여러 지역에, 

임대 수익률이 잘 나오는 작고 가벼운 물건을 사되, 

레버리지를 활용해 실투자금을 최소화하고

월세로 현금 흐름을 창출하면서

시세 분출이 있을때 까지 보유 한다. (시간을 내편으로 한다)

 

 

 

 

 투자 직전에 하는 질문

 

1. 이곳에 투자한 명확인 이유를 말할 수 있는가?

2. 마땅히 해야할 노력을 다 하였는가?

3. 시간을 내편으로 만들었는가?

4. 발생 가능한 리스크를 모두 점검했는가?

5. 최악의 상황으로 갈 경우, 내가 감당할 수 있는가?

 

부동산에 열심히 돌아 다녀라

반드시 살것 같은 사람에게 부동산은 연락은 한다. 

 

 

 

우리가 사는 세상은 단순하다.
큰 목표를 세우고 앞만 보며 뛰어가는 사람들,
넘어지면 또다시 넘어지는 것을 결코 두려워 하지 않는 사람들,
그런 사람들이 삶의 주인이 되는 곳이다. 

 

 

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