[부동산 뉴스] 아파트 매매 시기 (feat. 월세, 렌트푸어)

목차

1. 월세의 반란
2. 렌트 푸어
3. 아파트 매매 시기

 

 월세의 반란

 

저금리 시대의 경우 전세자금대출이 활성화 전세대출은 나라가 보증해 주니, 전세자금대출이 싸다라는 인식이 있었다.

현재 전세자금대출의 금리는 5%이다. 대출 규제에 따른 총량은 정해져있으나, 전세 규제에 따른 수급이 무너지니, 금리가 올라간다. 

 

사례를 들어보면, 청약을 위해서 전세 5억을 살면서, 최근 전세가 8억원이 올랐다.

아이가 학교를 다니고 있을때, 이사는 불가피하다. 

옵션은 두가지로 대출을 추가로 받거나, 월세로 전환하는 것이다.

대출을 3억을 추가로 받을 것으로 은행을 가니, 은행 금리가 4%이다. 

월세는 5억에 80만원 이나, 3억 대출시 이자금리가 90만원이다. (서울의 경우 1억에 30만원이 월세로 친다.)

 

현 시장상 5억에 100만원 월세가 5억에 200만원으로 올랐다. 월세는 물가상승률에 반영이 되고, 물가상승률이 커지면 다시 금리가 올라간다. 

 

대출 규제는 집값보다 생활(전세, 월세) 규정에 더 크게 다가 온다.

공급을 통해 주택시장이 안정화 된것이 아니라, 월세가 올라가는 상황이다. 

 

월세가 올라가는 임계치가 있다면, 다시 대출이 풀리고, 전세로 올라갈 것이다.

월세와 전세는 한 시장의 파이는 똑같으나, 공급없이 대출규제에 따른 임대시장의 영향은 악순환의 반복이다.

 

아파트 공급없이, 아파트 가격을 잡을 수 없듯이 전월세 전환만 반복될뿐 이다.

아파트 공급이 많아진다면(세종, 대구) 집값, 전세, 월세는 떨어진다.

 

 

 

 

 렌트푸어

 

전월세가 올라가면 올라가는 비용을 감당하지 못하고, 외곽으로 밀려나가는 렌트푸어가 될 수 있다. 

임대보다 매매가 더 좋아하는 아파트가 아직 있다. 이는 사람들이 별로라고 생각하는 아파트의 예가 될 수 있다. 

 

이런 아파트들을 지금 눈여겨볼 시기이다. 월세는 쉽게 떨어지지 않는다. 금리가 떨어지고, 전세 규제가 풀려야

월세는 떨어질 수 있다. 

 

이 때, 매매와 전월세 차이가 없는 아파트를 사는게 현명한 선택이다. 내가 무리하지 않는 선택이고, 매매를 할 수 있음에도 매매하지 않고 월세를 사는건 문제가 있는 시기이다. 

 

아파트가 올라간다, 떨어진다에 대해 집착하면 후회하는 시기가 올 수 있다.

무리하지않는 한해서 하락장이 올 수 있다. 해당 하락장을 견뎌낼 힘이 있다면, 수도권 지역은 아파트를 구매하는 것이 맞다.

지역마다 아파트의 시장이 다르기에 아실을 통해 적정 아파트를 공급 하는 물량이 적다면, 아파트를 구매하는 것이 맞다.

 

비싼 아파트를 무리해서 구매하는 것이 아니며, 1주택은 자산이 아니다. 

 

 

 아파트 매매 시기

 

가고 싶은 아파트가 있다면, 역대 매매/전세 비율을 보고, 그 시절의 해당 비율이 좋았던 시기가 (75%프로)라고 판단이 들고,

다음장에서 설정해 놓은 비율로 매매/전세비율이 맞다면 살 수 있는 기회가 된다. 

 

지방은 수요층이 얇기 때문에, 아파트가 신규 분양되고 입주시, 시장이 흔들린다. 기존 시장을 회복할 수 있는 시간이 오래 걸린다. 다만, 수도권은 아파트 신규 분양이 되더라도 빨리 회복 된다.

지방은 사람들이 별로 안좋아하는 집은 매매가와 전세가가 비슷하게 간다. 차이가 작으면 살아야 하지만, 갖고 싶지는 않은 집을 말한다. 매매가와 전세가가 붙어 다닌다. 전세가가 빠지면 매매가를 낮추게 된다. 

 

지방에서 깡통전세때 집을 사면 4년을 고생할 수 도 있다. 

수도권은 깡통전세가 나올때 집을 매매할 시기이다.

 

내가 모르는 시장이면 무서운 시장이 되지만, 내가 분석하고 알고 있는 시장이면 기회가 된다.

 

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